La SCI est un statut juridique très convoité qui permet à plusieurs personnes de s’associer en vue de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Vous souhaitez créer une SCI mais ne savez pas comment vous y prendre ?
Alors, vous êtes au parfait endroit ! Dans cet article, nous vous expliquons tout sur la création d’une SCI !
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI, aussi appelée Société Civile Immobilière, est un statut juridique qui permet d’acheter et/ou de gérer des biens immobiliers à plusieurs. Sa création requiert un minimum de deux associés.
En SCI, le patrimoine immobilier appartient à la société et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.
Les principales caractéristiques d’une SCI sont les suivantes :
- L’objet de la société doit être civil et non commercial ;
- Le capital social peut être fixé librement avec un minimum légal de 1€ ;
- Une SCI doit être créée à plusieurs (minimum 2 associés) dont la responsabilité est illimitée ;
- Un ou plusieurs gérants peuvent être désignés (associés ou non) ;
- Une SCI est par défaut soumise à l’IR. Elle peut opter pour l’IS mais ce choix est non révocable.
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Les avantages et inconvénients de la SCI
Les avantages
En vous associant en SCI, cela augmente le montant initial de l’apport au capital. Avec un capital social plus élevé, vous augmentez vos chances d’obtenir des financements auprès des banques (crédits immobiliers, etc.) et vous pourrez donc acheter un bien immobilier plus facilement.
La SCI est également une structure souple où la rédaction des statuts est libre. Vous serez en mesure de définir les modalités de fonctionnement de la SCI, qu’il s’agisse des modalités de changement du capital, des modalités de revente des parts sociales, etc.
La SCI protège votre patrimoine personnel en cas de litige ! En effet, les créanciers devront se retourner en premier contre la société, et c’est seulement si cette tentative échoue, qu’ils seront en droit de saisir vos biens personnels.
Enfin, une SCI permet de simplifier la gestion et la transmission du patrimoine familial. D’un point de vue fiscal, vous êtes également en droit de choisir entre l’IR et l’IS.
Les inconvénients
Bien que la SCI confère une certaine flexibilité, notamment en ce qui concerne la rédaction des statuts, cela demande des connaissances approfondies sur des aspects juridiques et légaux. Vous devrez donc très certainement faire appel à un professionnel du droit comme un avocat, un expert-comptable ou encore un juriste, ce qui génère des coûts élevés.
En SCI, la responsabilité des associés est illimitée. Comme vu plus haut, les créanciers ne peuvent pas directement se retourner contre les associés en cas de litige. Ils doivent d’abord se retourner contre la société. Cependant, si cette tentative n’est pas probante, ils pourront saisir les biens personnels des associés, ce qui présente un risque pour chacun d’entre eux.
Une SCI est également soumise à des obligations contraignantes : les obligations fiscales et comptables, les décisions collectives, la modification des statuts…
Enfin, la création d’une SCI génère des frais importants comme la publication de l’annonce légale (environ 200€), le dépôt de capital (avoisinant les 100€ dans certaines banques), etc.
Comment créer une SCI ? Les étapes clés
La création d’une SCI via https://www.indy.fr/guide/sci/creation/ nécessite plusieurs étapes, à savoir :
- La rédaction des statuts ;
- Le dépôt de capital social ;
- La publication de l’annonce légale ;
- L’immatriculation auprès du guichet unique de l’INPI.
1. La rédaction des statuts
Les statuts d’une SCI représentent les règles de fonctionnement de la société. Vous pouvez les rédiger seul ou avec un professionnel mais ils devront toujours comporter a minima :
- La dénomination sociale ;
- L’adresse du siège social ;
- L’objet social ;
- Le montant du capital social ;
- La répartition des parts sociales.
Lire : Les annonces légales, une formalité obligatoire pour les entreprises
2. Le dépôt du capital social
Le dépôt du capital social n’est pas requis pour créer votre SCI. En effet, à l’inverse des sociétés commerciales, vous pouvez le faire avant ou après l’immatriculation de celle-ci.
Vous pouvez déposer votre capital social en banque ou chez un notaire, la différence réside principalement au niveau du tarif. Sachez également que certaines néobanques et autres solutions comme Indy incluent désormais le dépôt de capital social dans leurs offres. Indy propose par exemple ce service à 0€.
3. La publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL)
Pour informer les tiers de la création de votre SCI, vous devez publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales. Cette démarche coûte en moyenne 200 euros : plus votre annonce sera grande, plus le prix sera élevé.
Votre annonce doit contenir plusieurs informations essentielles telles que :
- Le statut juridique (SCI) ;
- La dénomination sociale ;
- Le montant du capital social ;
- L’objet social ;
- La durée de vie de la société ;
- Etc.
À l’issue de cette publication, vous recevrez un avis de publication : un document important pour procéder à l’immatriculation de la SCI.
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4. L’immatriculation de la SCI (l’étape finale !)
Pour que votre SCI soit officiellement créée, vous devez procéder à son immatriculation sur le site du guichet unique de l’INPI. Vous devez déposer un dossier comprenant quelques documents, à savoir principalement :
- L’avis de publication ;
- Deux exemplaires des statuts ;
- Le certificat de domiciliation de la SCI ;
- Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant ;
- Une copie de la pièce d’identité du dirigeant ;
- Une attestation sur l’honneur de non-condamnation du gérant.
