Achat immobilier : quels sont les points de vigilance à vérifier avant de signer ?

L’investissement dans l’immobilier présente un potentiel de rentabilité notable, néanmoins, il nécessite une attention particulière à divers éléments avant de procéder à l’achat. Les experts en immobilier soulignent l’importance de prendre en considération pour éviter les surprises désagréables post-signature du compromis de vente.

Ce que vous devez retenir lors d’un achat immobilier :

  • Avant de signer pour un achat immobilier, vérifiez l’emplacement, la tranquillité du quartier, les commodités, l’accessibilité, et les projets d’urbanisme futurs.

  • Examinez l’état du logement en inspectant la structure, l’humidité, la toiture, la plomberie, l’électricité, le chauffage, l’isolation, les fenêtres, la peinture, et la ventilation.

  • Identifiez les travaux à prévoir, assurez-vous de la conformité de la surface habitable annoncée, et consultez le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

  • Renseignez-vous sur les impôts locaux, les charges de copropriété, les vices administratifs, et vérifiez les documents relatifs aux travaux et autorisations.


Contents

La localisation et l’emplacement


Critère déterminant, l’emplacement influence à la fois le prix d’achat et la future valeur du bien. Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, l’attractivité du quartier, la proximité des services, l’accessibilité via les transports en commun, et les éventuels projets d’urbanisme sont à étudier minutieusement.

Dans ce processus, examinez attentivement plusieurs aspects :

  • la tranquillité et l’isolement par rapport aux nuisances sonores et olfactives,

  • la proximité des commodités essentielles comme les écoles et les commerces,

  • l’accessibilité via les transports en commun,

  • et le potentiel de développement futur du quartier, signe d’éventuels projets d’urbanisme.


Ces informations peuvent être complétées en consultant le Plan Local d’Urbanisme (PLU) disponible en mairie, offrant un aperçu des changements prévus qui pourraient affecter l’attractivité et la valeur de votre futur bien.

L’état du logement


La condition de la propriété, qu’elle soit neuve ou ancienne, nécessite une évaluation approfondie. Cela inclut l’état général de la copropriété ou de la maison, les signes d’humidité, les fissures, ainsi que les aspects structurels du bâtiment. Il est aussi primordial de considérer la performance énergétique du logement.

Voici des éléments à examiner minutieusement :

  1. Structure générale : inspectez les fondations, les murs porteurs, et la charpente pour détecter toute défaillance structurelle, telle que des fissures importantes ou des signes d’affaissement du bâtiment.

  2. Humidité : recherchez des traces d’humidité, de moisissures, ou de décoloration sur les murs, les plafonds, et autour des fenêtres. Vérifiez également sous les éviers, dans les salles de bains, et les autres zones sujettes à l’humidité.

  3. Toiture et combles : évaluez l’état de la toiture (tuiles, ardoises, étanchéité) et des combles pour identifier les éventuelles infiltrations d’eau ou la nécessité d’une rénovation.

  4. Plomberie : contrôlez l’état des installations de plomberie, la présence de fuites, l’état des canalisations, et la qualité de l’eau (pression, température).

  5. Électricité : assurez-vous que l’installation électrique est conforme aux normes, sans fils apparents ou dénudés, et vérifiez le fonctionnement des prises, interrupteurs, et autres équipements électriques.

  6. Chauffage et isolation : évaluez le système de chauffage (âge, état, type) et l’isolation du logement pour estimer les performances énergétiques et les éventuels besoins de mise à niveau.

  7. Fenêtres et portes : vérifiez l’état des fenêtres et des portes (étanchéité, isolation, fonctionnement) pour détecter d’éventuelles déperditions de chaleur ou infiltrations d’air.

  8. Peinture et revêtements : examinez les murs, les plafonds, et les sols pour identifier les écaillages de peinture, les détériorations des revêtements de sol, ou d’autres signes d’usure nécessitant une remise en état.

  9. Ventilation : assurez-vous que le logement est correctement ventilé pour éviter les problèmes d’humidité et assurer une bonne qualité de l’air intérieur.

  10. Diagnostic technique global (DTG) : pour les copropriétés, le DTG peut fournir des informations précieuses sur l’état général du bâtiment, incluant la toiture, la façade, et les parties communes.


points de vigilance à vérifier avant de signer
points de vigilance à vérifier avant de signer

Les éventuels travaux à prévoir


Identifier les rénovations nécessaires et en estimer le coût est crucial. Ce budget impactera directement le prix d’acquisition et peut varier selon la taille du logement et son emplacement.

La surface habitable


La sélection de la taille du bien est une décision personnelle, influencée par vos projets de vie actuels et futurs. La vérification de la conformité de la surface habitable annoncée avec la réalité est également recommandée.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un élément crucial lors de l’achat d’un bien immobilier, surtout en ce qui concerne l’identification des éventuels travaux de rénovation énergétique nécessaires. Ce diagnostic, obligatoire pour la vente ou la location d’un bien, fournit une évaluation de la consommation énergétique du logement et de son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre, classant le bien sur une échelle de A (très performant) à G (très énergivore).

Pour plus d’informations à ce sujet, vous pouvez consultez un diagnostiqueur professionnel, comme : https://reti.fr/.

Les impôts locaux


Depuis 2020, l’exonération progressive de la taxe d’habitation a bénéficié à de nombreux ménages, avec une suppression totale prévue pour 2023, impactant indirectement la taxe foncière, un impôt annuel essentiel pour les propriétaires. Le montant de la taxe foncière, qui varie considérablement d’une commune à l’autre, est déterminé par les caractéristiques du bien et les taux votés localement, soulignant l’importance de se renseigner précisément sur cette dépense avant tout achat immobilier.

Les agents immobiliers ou les mairies peuvent fournir ces informations, mais il est crucial de vérifier que toutes les modifications apportées au bien sont bien enregistrées pour éviter des surprises fiscales.

Par ailleurs, la taxe Gemapi, destinée à la gestion des eaux et à la prévention des inondations, indique le risque d’inondation du bien; il est donc judicieux de s’assurer que le terrain envisagé n’est pas en zone inondable, ajoutant une couche supplémentaire de diligence requise dans l’évaluation fiscale d’un potentiel achat immobilier.

Les charges et leur utilisation


Pour ceux qui investissent dans une copropriété, il est conseillé de s’informer sur l’utilisation des charges à travers les procès-verbaux des dernières assemblées générales, révélant ainsi la gestion financière du syndic.

Les vices administratifs


La situation juridique et administrative du logement mérite une attention spécifique. Les autorisations pour d’éventuels travaux, la possession de tous les documents relatifs à des travaux antérieurs sont des aspects à clarifier avant l’achat.
Boris Rabilaud
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